【浙江房产管理局网站】学者:完善我国住房租赁法律制度的构想


发布时间:2020-10-22 00:35:52 阅读量:6014 作者:金锋

从制度建构上看浙江房产管理局网站,可从“宜居”、“易居”和“安居”三个方面着手具体制度设计

住有所居是人民群众最关心最直接最现实的利益问题之一。当前,我国有相当数量的人通过租房解决居住问题,同时,与租房相关的法律纠纷愈发频繁。妥善处理出租人与承租人的相互关系,切实保障承租人及其家人的合法权益,不仅关系到广大人民群众的安居乐业,也关系到社会的和谐与稳定。目前,我国的《合同法》、《城市房地产管理法》等法律法规涉及有关住房租赁相关问题的规定,但仍不适应我国住房租赁实践的发展,为此,需进一步对住房租赁法律制度进行完善。

从立法体例上看,我国应对住房租赁法律关系进行专门立法

租赁是经济生活中常见的一种合同类型。在各种类型的租赁中,由于住房租赁在当事人、租赁物、租金、租赁期限等方面存在鲜明特色,因此形成了在立法中对住房租赁予以专门规定的客观需要。国外针对住房租赁的立法形式主要有两种,一是以单行法的形式规范住房租赁,二是在民法典中以一节或一章规范住房租赁。而我国的《合同法》及相关法律并未严格区分住房租赁与其他租赁形式,导致有关规定缺乏针对性,在实践中遭遇了一系列难题。

国外的立法经验和我国的实践困境,显示出对住房租赁进行专门立法的必要性。我国可通过单独制定《住房租赁法》或在《合同法》第十三章“租赁合同”中增加“住房租赁合同”一节的形式,对住房租赁作出系统、全面的规定:其一,关于住房租赁法律关系的概括性规定,主要包括住房租赁的立法宗旨、定义、适用范围、基本原则等。其二,关于住房租赁合同订立条件、形式与程序等方面的规定,主要包括租赁房屋应当具备的基本条件、租金的确定、押金的确定、租赁期限的确定、住房租赁合同的形式、住房租赁的登记备案及其效力等问题。其三,关于住房租赁法律关系中出租人义务的规定,主要包括出租人的用益状态提供义务、用益状态维持义务、维修义务、费用偿还义务等具体方面。其四,关于住房租赁法律关系中承租人义务的规定,主要包括承租人的支付租金义务、正当使用租赁房屋义务、妥善保管租赁房屋义务等具体方面。其五,关于租赁合同与第三人的规定,主要包括转租、“买卖不破租赁”规则、承租人的优先购买权、承租人的优先承租权等方面的规则。其六,关于住房租赁合同终止的规定,主要包括出租人的解除权、承租人的解除权、合同终止的效力等方面。

从立法宗旨上看,住房租赁法律制度应强调对承租人利益的适度倾斜性保护

合同的订立,应贯彻平等、自愿的原则,只要不违背法律的强制性规定和社会的公序良俗,就应充分尊重双方当事人的意思自治,法律不应作出干预。但在住房租赁中,由于双方当事人在经济实力、市场地位、合同利益等方面具有明显的不对等性,因此在客观上需要法律对承租人的利益给予适度倾斜性保护。

第一,住房租赁关系中双方当事人的经济实力、市场地位不对等,需要对承租人利益进行适度倾斜性保护。一方面,就普遍情形而言,出租人通常较承租人经济实力强;另一方面,租赁住房尤其是中低端租赁住房短缺的问题在不少地方客观存在,这就导致住房租赁市场在总体上属于卖方市场,出租人居于有利的市场地位。由于出租人与承租人在经济实力、市场地位这两个方面的不对等,使得此时若固守绝对的合同自由原则,出租人很可能会滥用其优势地位,以损害承租人的利益为代价而实现自身利益的最大化。因此,在住房租赁领域应与劳动者保护、消费者保护等领域一样,为承租人提供具有针对性的、特别的法律保护,以矫正出租人与承租人之间力量对比不平衡的状况,从而实现实质正义。

第二,住房租赁关系中双方当事人的合同利益不对等,需要对承租人利益进行适度倾斜性保护浙江房产管理局网站。对于出租人而言,租赁房屋可能仅仅是其投资获利的一项工具;但对于承租人而言,租赁房屋却是其赖以生活的基本物质条件,租赁合同的存续和履行是承租人获得适宜、安定的居住环境的基本保障。就此而言,在住房租赁关系中,承租人的利益(居住利益和生存利益)要比出租人的利益(财产利益和投资利益)更为紧要,前者应得到法律适度的倾斜性保护。

“宜居”侧重于居住条件,“易居”侧重于居住成本,“安居”则侧重于居住时间。以这三个方面设计相关制度,可以更为周全地保护住房承租人的利益。

第一,宜居。是指租赁住房应适合人们居住,在安全、卫生等方面符合相关法律法规的要求。作为一项基本要求,租赁住房的结构及其附属设施应当安全、牢固,并具备供水、供电等必要的生活条件,凡是违法建筑、危险房屋、不符合工程建设强制标准的房屋皆不得用以出租。考虑到有些城市“群租”现象比较严重,立法中还可对最小出租单位、最低人均承租面积等事项作出规定。此外,出租人应确保整个租赁期间该房屋都能满足宜居的要求。

第二,易居浙江房产管理局网站。是指承租人的租房成本应尽量维持在一个合理范围之内,以免因租房成本过高而影响其基本生活。采取一些合理的法律措施适当降低承租人的租房成本,或防范承租人负担过高的租房成本,显得十分必要。例如,明确租赁期间调整租金的适用条件和操作机制、明确租赁期间支付物业费以及公用事业费用的义务人、限制押金的数额并规范押金的返还、限制中介机构转租牟利等。

第三,安居。是指应尽量维系租赁关系的稳定,保障租赁关系的存续,以减少承租人及其家人非自愿性的搬迁。租赁关系的存续是承租人及其家人获取安定的居住环境的基本保障。立法应采取适当的措施维护租赁关系的稳定,保障租赁关系的延续。例如,规定诸如限制出租人解除租赁合同的权利、保护承租人的续租请求、明确“买卖不破租赁”规则、保护承租人的优先购买权、规范承租人的优先承租权等。(周珺 华东政法大学经济法学院)

住房 问题 关系

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来自北安的网友说:评论时间:2020-10-22
暗恋最伟大的行为,是成全。你不爱我,但是我成全你。真正的暗恋,是一生的事业,不因他远离你而放弃。没有这种情操,不要轻言暗恋。 回复
来自潍坊的网友说:评论时间:2020-10-22
暗恋最伟大的行为,是成全。你不爱我,但是我成全你。真正的暗恋,是一生的事业,不因他远离你而放弃。没有这种情操,不要轻言暗恋。 回复

  • 来自武汉的网友说:评论时间:2020-10-22
    有梦想,就要捍卫它。人们和你说不可能,只是因为他们自己办不到。想追求什么,就去努力,奋斗吧! 回复

  • 来自亳州的网友说:评论时间:2020-10-22
    尖酸刻薄的话少说,冲动任性的事少做。 回复

来自赣州的网友说:评论时间:2020-10-21
最是那一低头的温柔 像一朵水莲花不胜凉风的娇羞 回复
来自高碑店的网友说:评论时间:2020-10-21
又是一番秋意!那雨声在极昼之中,有零落萧疏的况味,连着阴沉的气氲,只是在我灵魂的耳畔私语到:“秋”!我原来无欢的心境,抵御不住那样温婉的侵润,也就开放了春夏间所积受的秋思,和此时外来的怨艾构合,产出一个弱的婴儿----”愁“。 回复

  • 来自湘西州的网友说:评论时间:2020-10-21
    最难过的事莫过于你忍了好久不联系对方,不去看他的动态,不想听到他的声音,结果他过得比你自在,完全没有因为你有任何情绪上的波澜,而你却因为他的一条动态瞬间爆炸。 回复

  • 来自当阳的网友说:评论时间:2020-10-21
    爱是一场催眠,醒来之后你被谁吸了灵。这就是为什么爱过之后,总觉得不仅失去他,也失去了一部分自己。被爱的人总是掌灵者,去爱的人反而失魂。在每段真心付出的感情中,总有一个人献祭了灵魂,收获了残忍。 回复

  • 来自嘉峪关的网友说:评论时间:2020-10-20
    虽然工作和学习一点进度都没有,但却总有谜一般的从容和自信。 回复

  • 来自诸城的网友说:评论时间:2020-10-20
    所有的动力都来自于内心的沸腾。如果你做不到一件事,无论是搞好人际关系,还是寻找爱人,还是减肥,都是因为你还没有真正想做。 回复

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