【房产人网站】个人销售超5年无发票非普通住房要缴哪些税?


发布时间:2020-11-24 14:36:32 阅读量:866 作者:语堂

钱经理这套房子的契税完税证上的日期是2007年3月29日,《商品房买卖合同》约定的交楼时间是2007年4月5日,房屋产权证日期为2009年1月4日房产人网站。该房屋产权证上的产权人姓名为钱经理本人,此外,钱经理还拥有另外一套住房。

在个人买卖住房的过程中,是否有购房发票十分重要,关系到用哪一种方法对销售住房收入进行评估计税。1月15日,本版介绍了个人销售购买超过5年且有购房发票的非普通住房的计税问题。那么,个人销售购买超过5年但没有购房发票的非普通住房,又该如何计税?羊城晚报记者请广州市地税部门就此进行解答。

案例

钱经理2007年3月在广州市区购买了一套建筑面积为160平方米、套内建筑面积为130平方米的商品房,支付房屋价款150万元。

2012年4月5日,钱经理把该房子卖给陈先生,经地税机关评估,核定该房子的计税价格为250万元。同时,钱经理无法提供2007年购入房产的发票。

这种情况下,钱经理和陈先生分别要缴纳哪些税费?

一、卖方应缴纳营业税及附加、个人所得税,暂免缴纳土地增值税和印花税

1、营业税及附加

钱经理应按“销售不动产”税目缴纳营业税,税率为5%;同时,还要缴纳随营业税附征的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加,这三者合计金额为营业税计税营业额的0.6%。具体视交易“房产类型”和“购买年限”不同而定:

房产类型:本案例中,交易住房建筑面积超过144平方米,且套内建筑面积超过120平方米,不符合普通住房的认定条件,属于非普通住房。

购买年限:对产权来源为购买、产权交换(含拆迁补偿)、赠与(非直系、赡养关系)的,以房屋产权证或契税完税证上注明的时间孰先确定其购买房屋的时间。本案例中,以契税完税证日期2007年3月29日作为购买时间的开始,以房管部门受理交易申请的时间2012年4月6日为结束,购买时间超过5年。

按照政策规定,个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其转让收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。但由于钱经理不能提供购买房屋时取得的税务机关监制的发票,只能按照全额征收营业税,同时,应以地税机关核定的250万元为其计税价格。

这样,钱经理应缴纳营业税及附加=计税价格×(5%+0.6%)=2500000×(5%+0.6%)=140000元。

2、土地增值税和印花税

现有政策规定,个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。

3、个人所得税

由于钱经理卖掉的这套房产不是其唯一家庭生活用房,不能享受免征个人所得税优惠政策。同时,由于钱经理无购房发票,不能正确计算房产原值,按政策规定,应实行核定征收个人所得税。对于非拍卖转让住房,适用5%应税所得率。

钱经理应缴纳个人所得税=转让房产收入额×应税所得率×20%=2500000×5%×20%=25000元。

二、买方应缴纳契税,暂免缴纳印花税

1、契税

根据财税〔2010〕94号文,对2010年10月1日以后个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,才能适用优惠税率房产人网站。另根据穗国房字〔2005〕375号和粤府办〔2005〕56号,本例中陈先生购买的住房建筑面积超过144平方米,套内建筑面积超过120平方米,不属于普通住房,不能享受契税优惠政策,应按照税务机关核定成交价格的3%缴纳契税。

陈先生应缴纳契税=计税价格×3%=2500000×3%=75000元。

2、印花税房产人网站

现有政策规定,个人购买住房暂免征收印花税。

纳税提示

1、在存量房(或称二手房)交易中,有多个税种是采取凭发票或完税凭证扣除式差额征税方法。为保证征税的真实性和公平性,纳税人务必妥善保管好购房发票、完税凭证等扣除凭证,提交税务机关审核通过后才能在税前据实扣除。

2、凡个人转让房产过程中有出现下列情形之一的,实行核定征收:

一是未能提供合法、有效的售房合同,不能正确计算售房收入的;二是未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证,不能正确计算房产原值的;三是未能提供支付合理费用相关凭证,不能正确计算合理费用的;四是纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的;五是个人转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的;六是在办理个人所得税完税手续时,未能提供主管地税征收机关出具按“据实征收”审核意见的。

核定征收计算公式为:应纳税额=转让房产收入额×应税所得率×20%。

对于非拍卖转让住房,应纳税额=转让房产收入额×1%;对于拍卖转让住房,应纳税额=转让房产收入额×3%。(记者 严丽梅 通讯员 地税宣)

据了解,在进入2009年四季度后,北京、上海等一线城市位于优越地段的高端住宅项目尤为投资者所追捧,而众多开发商也有继续大规模开发高端住宅的意愿。“但如果物业税征收以后,购房者会考虑真正的拥有成本,在投资时就会犹豫,开发商也会考虑将高端住房转向普通住房,调整的效果要看税收政策的差异化有多大。” (李文龙赵洋杨洋)

此外,如果地下室能办产权证的话,那么业主还需要按地下室的建筑面积来交纳公共维修基金和物业费,收费标准与普通房屋一样。

不过,与交易量低迷形成鲜明反差的是,本周期内申请获得预售证形成井喷之势,获预售证项目数量比上周期增加近4倍。

随后,多个城市提出推进异地互贷政策。今年2月,武汉、长沙、南昌、合肥的四省会城市市长共同签署了《合肥纲要》约定,四市实施住房公积金缴存异地互认和转移接续;职工在就业地缴存公积金,在户籍地购买自住住房的,可向户籍地公积金中心申请公积金个人住房贷款。异地购房贷款执行贷款地住房公积金贷款政策规定;职工及配偶未使用住房公积金贷款的,异地购房可提取公积金用于购买户籍地首套自住住房或偿还商业住房贷款。此外,湖南、湖北、甘肃、山东表示将省内推行异地互贷。

1月6日,济南供电部门突然限电,济南的几座商务大楼都措手不及,许多业户又回到了“原始社会”,摸黑爬楼梯、手持蜡烛照明、电脑办公系统集体“下岗”……6日下午2点,记者接到热线后来到了位于济南二环东路上的两座商务大楼。

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来自洮南的网友说:评论时间:2020-11-24
生活是一场漫长的旅行,不要浪费時間,去等待那些不愿与你携手同行的人。 回复
来自灯塔的网友说:评论时间:2020-11-24
生活是一场漫长的旅行,不要浪费時間,去等待那些不愿与你携手同行的人。 回复

  • 来自梅州的网友说:评论时间:2020-11-24
    曾经以为自己没心没肺,即使受过伤害,也会很快忘记做回快乐的自己,其实不是,到处都是他留下的记忆,越想忘记,反而会记得越深,每一次想起都会让自己很痛很痛…… 回复

  • 来自武威的网友说:评论时间:2020-11-24
    你不必逞强,不必说谎,懂你的人自然会知道你原本的模样。 回复

来自峨眉山的网友说:评论时间:2020-11-23
生活从来都是波澜起伏的,命运从来都是峰回路转的,因为有了曲折和故事,我们的生命才会精彩。 回复
来自临安的网友说:评论时间:2020-11-23
知识给人重量,成就给人光彩,大多数人只是看到了光彩,而不去称量重量。 回复

  • 来自广汉的网友说:评论时间:2020-11-23
    当你真正懂得如何去爱一个人,你就会知道我有多么爱你。 回复

  • 来自集安的网友说:评论时间:2020-11-23
    我想要的,就是无论有多难,依然有那么一个人,和我相依相守。 回复

  • 来自延安的网友说:评论时间:2020-11-22
    随着年龄的增长,我们并不是失去了一些朋友,而是我们懂得了谁才是真正的朋友。 回复

  • 来自楚雄的网友说:评论时间:2020-11-22
    正因你已是我今生永远无法割舍的牵挂,我对你有再多的思念,我对你有再多的牵挂,也换不回拥有你的日子。我爱你和我放下你,同样都是那么的不容易。我真的很爱你,你的性命中以前有过我,你的世界我以前来过。红尘中有一个深爱着你的人,有多少爱能够重来,又与多少爱能够擦肩而过呢? 回复

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