【泰达房产青城山】上海楼市调控新政出台 改善型购房成本增加多少


发布时间:2021-01-16 10:39:23 阅读量:9007 作者:圣鹏

上海的李钢最近在为买不买房改善居住条件而犹豫不决了泰达房产青城山。小李在三年前已经买了一套小房,而且也向银行申请过按揭贷款。如今即将添丁,考虑到要请住家保姆照看小孩,届时这套小房显然满足不了实际需求,因此他考虑购买一套三房改善居住条件。

文前提要:上海楼市新政在总体上依然支持改善型居住需求,但力度已经减弱。同时,由于受到新政影响,会对改善型需求产生新的影响,如交易成本的增加等,从而使得改善型需求门槛有所提高。

新政或多或少影响到了改善型需求。就在一周前,为积极落实楼市调控政策“国四条”,上海出台了具体的配套措施,从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施,遏制地价、房价过快上涨。

专家分析认为,上海新政基本落实了“国四条”的精神,做到了“有保有压”。总体上还是保护和支持合理的自住需求,主要的优惠政策依然继续,如税费优惠,信贷支持等。同时政策还打压投资投机性需求,这难免会波及改善型需求。

那么,政策对改善型需求将会产生哪些影响呢?

改善需求门槛提高

但问题是在这个节骨眼上,国家突然对楼市进行调控泰达房产青城山。原本已在莘庄看好了一套三房,因为政策原因,上家要求他来承担税费,这相当于房价“加价”一成。此外,还有让他更加无奈的是,前几天在某商业银行咨询时,居然得到了无法享受优惠利率的答复,这家银行的工作人员听说他已申请过按揭贷款之后,便这样答复了他。

其实,如果在2009年小李是不会碰到这种情况的。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出,新政在一定程度上提高了改善型需求的门槛。他说:“新政总体还是支持改善型需求的,不过是特指国家定义的改善需求,即首套房人均面积低于所在城市平均水平的。”这个限制条件,将使不少人左右为难。

在刚刚过去的一年,上海房价无疑经历了一波大涨行情,大多数楼盘涨价幅度达到6成,少数楼盘翻番。在这种背景下,上海最新出台的政策带有较强的“压制”信号。因此不难理解,上海新政要比其他城市严厉一些,如南京在2009年底出台的“南京市20条”,对改善型需求认定则宽松得多,只需在一年内卖旧买新即可。

由此看来,随着上海新政的颁布,改善型需求多少会受到一些影响。杨红旭分析认为,随着政策的执行力度加大,以前没有严格执行的政策将开始从紧,如优惠契税、二套房信贷管理以及标准认定等。同时专家分析指出,随着税费减免政策的调整或者取消,部分改善型需求还将面临交易成本变相增加的情形。

成本增加知多少

那么,新政实施以后,会导致改善型需求成本增加多少呢?根据新政规定,有些成本是显性成本,如税费减免政策的调整,导致交易过程中需要支付更多的税费;还有一种是隐性成本,从表面上看似乎影响不到,但实际上卖家会将成本转嫁过来,从而产生新增成本,如营业税“2改5”,卖家转嫁税费成本,显然会增加购房成本泰达房产青城山。下面结合具体政策规定来一一进行分析。

此外,还有需要做出说明的是,由于房价的快速上涨,在上海出现诸多普通住宅“被豪宅”的情形,千万不要小看这种转变,因为两者在税费方面存在不小的差距。

契税增加0.5% 调整前凡购买90平方米及以下普通住房的个人,均能享受1%的税率;调整后必须是首次购买90平方米及以下普通住房的个人,须凭房地产交易中心出具的首次购房证明,方能享受1%的税率。在2008年12月份上海出台的救市政策“沪八条”中放宽标准,扩大到二套房。而此次出于抑制投资需求考虑,将优惠范围缩小,改善型需求并不包括在内,契税支出由此而增加,如购买普通房,契税税率为1.5%,相比调整前增加0.5%。

公积金贷款收紧 新政提出,对人均住房面积低于本市平均水平,再次贷款购买第二套普通自住房,且有两个人及以上参与贷款的借款家庭,每户家庭最高贷款限额为40万元;若有补充住房公积金的,每户家庭最高贷款限额为60万元;只有一个人贷款的家庭,最高贷款限额为20万元;若有补充住房公积金的,最高贷款限额为30万元。对投资投机性购房,从紧掌握住房公积金贷款政策。业内人士分析认为,2009年政策放宽时,买第二套普通房与购买首套普通房一样,均能申请到最高80万元的公积金贷款额度,而新政却明确规定,购买第二套房,每个家庭贷款最高限额为60万元,相比之前少了20万元的额度。公积金贷款利率为3.87%(6到30年),相比现行7折优惠利率4.16%还是稍低一些,假如还款期限为30年,少申请到20万元的公积金贷款,按现行利率标准估算,要多付利息1.2万余元。

申请优惠房贷难度增大 新政也明确表示改善型需求可以享受到房贷优惠政策,如利率水平下浮0.7倍,但前提条件是购房前人均住房面积低于全市平均水平,并必须提供有效证明。而实际上,调整之前上海并没提及以当地人均面积作为限定改善需求的标准,不管第一套的情况,只要购买第二套属普通自住房都可以享受最优惠的待遇。杨红旭认为,此举对于抑制投资投机需求的作用显著,但与此同时也将使能够享受优惠政策的二套房数量大幅减少,由此看来,改善型需求难免会受到影响。记者同时从沪上部分贷款公司了解到,目前有国有大型商业银行已对二套房认定标准开始从严执行,一旦发现不符合享受优惠政策的情形,将严格按照第二套房贷款规定执行,如首付为4成,利率上浮1.1倍。

隐性成本不可忽视 隐性成本主要表现在两个方面,如营业税“2改5”,将会使得不少二手房的交易成本增加,但卖家一般会将新增成本转移出去,如随着新政的实施,莘庄板块有不少买家将挂牌价一次性提高10%左右,以应付新增的营业税;有些卖家以“到手价”挂牌,其实也是变相转移税费成本。与此同时,非普通房营业税由此前的差额征收改为全额征收,也将加大交易成本。

用足政策来应对

通过上述分析发现,有些成本的增加不可避免,如公积金贷款额度的减少,以及契税支出的增加等。但有些成本却可以避免,不过这需要购房者采取相应的策略,即用足政策,在现有的政策框架下,尽可能让自己多享受到政策的优惠。

首先要做到的就是要满足改善型需求的条件。可以先行自测一下,结合现有住房面积、家庭人口等指标,看看自己是否满足政策限定的条件。当然,还需要注意的是,新政规定只有购买普通房改善居住条件才能享受到优惠政策,而这与调整前又有很大的不同,因此这需要购房者注意。

其次要做到的是尽量享受到房贷优惠政策。通过上述计算不难看出,若能享受优惠利率,购房成本将下降不少。因此对于改善型需求来说,要做到的有两个方面,其一是人均住房建筑面积低于上海市平均水平,最新标准为33.4平方米。至于如何提供有效证明,上海美联物业交易管理部经理张佳露表示,购房者只需在交易中心提出申请,一周之后便能得到结果。

还有就是要用足公积金贷款政策。目前公积金贷款最高限额为60万元,购房者应该做到保证账户中有足够的余额,以方便申请到最高额度的公积金贷款。此外就是不要碰受政策打压的物业,如购买时间不足5年的二手房,而尽量选择新房,或者购买时间超过5年的普通二手房,这种物业在交易过程中不会涉及到营业税,因此在交易过程中便可避免税费成本转嫁的问题。

另外还有一个值得注意的问题就是如何选择购房时机。考虑到政府在对楼市进行调控,因此市场如何运行目前不得而知,购房者如果暂时无法做出判断,那么还不如索性静观其变,等到市场趋稳之后再做决定。当然,在宏观调控政策的作用下,2010年楼市出现大涨行情的可能性不是很大,因此等待也并无不可。不过在等待的过程中,应该密切关注市场变化,一旦出现好转迹象,应立即出手。

新政 上海 楼市

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来自五指山的网友说:评论时间:2021-01-16
爱是一场催眠,醒来之后你被谁吸了灵。这就是为什么爱过之后,总觉得不仅失去他,也失去了一部分自己。被爱的人总是掌灵者,去爱的人反而失魂。在每段真心付出的感情中,总有一个人献祭了灵魂,收获了残忍。 回复
来自九江的网友说:评论时间:2021-01-16
爱是一场催眠,醒来之后你被谁吸了灵。这就是为什么爱过之后,总觉得不仅失去他,也失去了一部分自己。被爱的人总是掌灵者,去爱的人反而失魂。在每段真心付出的感情中,总有一个人献祭了灵魂,收获了残忍。 回复

  • 来自沈阳的网友说:评论时间:2021-01-16
    我们渐渐长大,渐渐变得可怕。 回复

  • 来自双鸭山的网友说:评论时间:2021-01-16
    一个人的知识,通过学习可以得到;一个人的成长,就必须通过磨练。 回复

来自东营的网友说:评论时间:2021-01-15
就算我很开心很开心。但也总会有一个人的名字让我立刻停下笑容。 回复
来自海口的网友说:评论时间:2021-01-15
时光的残忍正在于,她只能带你走向未来,却不能带你回到过去。 回复

  • 来自周口的网友说:评论时间:2021-01-15
    世界上有两种可以称之为浪漫的情感,一种叫相濡以沫,一种叫相忘于江湖。我们要做的是争取和最爱的人相濡以沫,和次爱的人相忘于江湖。 回复

  • 来自咸阳的网友说:评论时间:2021-01-15
    哪有什么坚持到底,不过是半途中想后悔却发现已经来不及了。 回复

  • 来自温州的网友说:评论时间:2021-01-14
    祝你遇到那个人,让你看一眼就不再想要别的人。再不济的话,祝你遇到一个人,你兜兜转转一圈回来,发现最好的还是他,刚好他还在等你。 回复

  • 来自兰州的网友说:评论时间:2021-01-14
    如果要给美好人生一个定义,那就是惬意。如果要给惬意一个定义,那就是三五知己、谈笑风生。 回复

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