【夫妻之间房产交易】新京报：“集体土地入市”要防止被地方架空

发布时间：2021-04-16 08:50:09 阅读量：4213 作者：涛宇

另外，土地的用途管制，也可能成为集体建设用地入市难以逾越的门槛夫妻之间房产交易。防止此种情形发生的办法，需要国家从合理的土地用途管制体制的设计开始。可以考虑在全国划定农业保护区，采取一系列技术性措施，如连续大面积划定、改变行政管理层次等，克服目前基本农田保护办法的很多弊端。与此同时，对于农业保护区以外的土地，可以看做允许做非农产业开发的土地，交给地方管理，中央不再干预，更不再进行指标控制。有了这个制度，便可以考虑将农业保护区之外的全部集体建设用地推向市场，允许农民和村集体自由交易。

倘若集体土地畅通无阻入市，很容易对“土地财政”形成冲击，这时候，不排除一些地方为了维持自己高位运行的土地存量的价格，限制集体建设用地入市。

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

此一规定意味着，农村集体建设用地与国有建设用地将“同地同权同价”，这一政策无疑具有破冰意义，有利于打破土地市场的二元结构和剪刀差，尊重和保护农民的财产权，提升农民话语权，同时，还有利于提升土地资源的配置效率。

不过，这一政策要想完全落实，并不容易。因为，农村集体建设用地“入市”有个前提，即“符合规划和用途管制”。

首先得承认，这一前提很有必要。那么，什么样的农村建设用地可以推向市场？规划制定、土地用途管制如何合理制定，不至于成为农地交易的“拦路虎”，这都是需要正视的现实问题。

中央政府的规划不可能管到村的建设夫妻之间房产交易。可行的办法是由地方政府，特别是县级以下的基层政府负责集体建设用地利用规划。但规划权下沉后可能会有两个问题，一是盲目将辖区内的村庄占地列入商业开发范围。二是另一个极端，倘若集体土地畅通无阻入市，很容易对地方政府的“土地财政”形成冲击，这时候，不排除一些地方为了维持自己高位运行的土地存量的价格，拿规划做挡箭牌，限制甚至不允许集体建设用地入市。

这两种情形都要克服，克服的办法是加强村庄建设用地利用规划与城乡总体规划的衔接，规划编制做到公开透明，尊重民众，尤其是农民的意愿，实现规划的民主化与法治化夫妻之间房产交易。为此，国家有必要出台一般性指导意见。

财产权，只有在市场上进行自由交易才能实现。“集体土地入市”要让农民和村集体真正受益，防止政策被地方架空，必须要在相关制度上进行更缜密的设计，充分保障农民的合法权益，扫除建立城乡统一建设用地市场的障碍。

不过，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则认为，由于库存较高，去库存化仍是当务之急，下半年预计开发商会加大推盘力度，但是由于进一步加速销售的动力不足，“金九银十”并不会出现井喷。

据了解，此次选房活动按照签订《拆迁补偿安置协议》编号的先后顺序，选房人一次性选定其名下所有房源的原则进行。如签约人无法亲自参加选房的，需出具授权委托书委托他人代为选择安置房，如签约人已故，可按照《继承法》规定由其继承人进行选房，继承人为两个或两个以上的，应由共同继承人以授权委托书的书面形式委托其中一人为安置房选房人。

13家受访开发商称（据其所知）没有开发商降价了或者打算降价，这是自2011年5月渣打银行调研以来最多的一次。16家称有一些开发商仍在降价，9家称很多同行在降价。更多的开发商认为10%的降价应该足以促使销量回升。开发商对房价趋势的预测出现了大逆转：调查的30家开发商中，现在有24家认为房价已经触底反弹。数月之前，多数受访者还仍然认为房价将继续下降。

此外，因房地产限购只针对商品住房，曾有海口市住建局市场处工作人员对媒体解释为“有些楼盘限购，有些楼盘不限购”。对此，海口市住建局称，该工作人员存在业务水平不高，解释不全面，把握不准确的行为，已对该工作人员作出了批评教育、停职培训的处理。

目前为止，已有万达、万科、绿地等多家龙头房企，坚决表示要结合市场的新形势对产品定位与结构进行调整，或创新、或微调。

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